物流地產的概念與分類
1.物流地產的相關概念
根據(jù)客戶的需求，在合適的范圍內為其選擇合適的地點，投資建設高效優(yōu)質的物流倉儲設施，再將其出租給包括制造商、零售商、物流公司等在內的客戶，并為其提供物業(yè)管理服務。
2.物流地產的基本分類
按照物流服務功能，參考《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013-2020年)》中對物流園區(qū)的分類，物流地產包括商貿服務配送型物流地產、貨運樞紐型物流地產、口岸服務型物流地產和綜合服務型物流地產。按運營模式，依據(jù)不同的投資建設和管理的主體、不同的融資方式對物流地產的運營模式進行劃分：地產企業(yè)主導型運營模式（普洛斯、萬緯）、物流企業(yè)主導型運營模式、地產企業(yè)與物流企業(yè)合作型運營模式（中儲股份與普洛斯的合作）、第三方企業(yè)牽頭型運營模式。
中國物流地產行業(yè)產業(yè)鏈上游的參與者由設備、建材供應商、土地資源提供方（政府、地產商等）。產業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產企業(yè)，有專業(yè)的物流地產企業(yè)、傳統(tǒng)房地產企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機構、電商企業(yè)。產業(yè)鏈下游是物流地產的客戶，包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)、物流企業(yè)等。
2020年我國通用性倉儲面積已達11.5億平方米，但經營性高標倉存量面積約7198萬平方米，高標倉處于供不應求的局面還將持續(xù)相當長的一段時間。疫情影響，生鮮電商迎來爆發(fā)式增長，社區(qū)團購、直播電商等新模式催生了冷鏈高標倉市場的需求不斷增長，行業(yè)的參與者紛紛加大對高標倉的投資建設力度。
我國的物流地產行業(yè)競爭格局，呈現(xiàn)出一超多強的局面；主要由物流地產商、傳統(tǒng)房地產企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機構五方構成；其中一超是普洛斯，行業(yè)市場份額為28.5%；多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。
中國物流地產行業(yè)主導力量仍集中在外資專業(yè)物流地產商，市場份額相對比較集中，主要得以外資物流地產商豐富的開發(fā)運營經驗以及雄厚的資金實力，在較早的時間內，布局中國核心區(qū)域的物流倉儲，抓住了中國經濟高速增長的良好機遇，快速的擴大的市場份額。近年來，隨著我國對政策引導，強化物流樞紐建立，優(yōu)化不合理的各類產業(yè)園區(qū)，市場迎來新的參與主體，如萬緯、順豐、平安不動產等，紛紛布局物流地產，市場格局逐漸發(fā)生變化，外資的物流地產市場份額也下降明顯，如2015年普洛斯的市場份額為55%，2020年普洛斯的市場份額為28.5%。新增的市場參與者，依靠自身的優(yōu)勢，同時與外資開發(fā)商并購、合資或戰(zhàn)略合作的方式共同發(fā)力國內物流地產市場。與此同時，市場參與者的增加，我國的物流地產市場間的并購也在加速，京東收購中國物流資產、萬緯參與普洛斯私有化、中投集團收購黑石集團旗下歐洲物流資產等，物流地產行業(yè)規(guī)模和網絡優(yōu)勢特征顯著，只有頭部企業(yè)更好的發(fā)揮其運營優(yōu)勢，服務好廣大客戶。從長遠看，我國的物流地產市場最終的勝出者不會超過5家，各類參與者最多只能勝出1家。我們發(fā)現(xiàn)，物流地產的發(fā)展未來市場競爭格局會得到進一步明朗，未來五年行業(yè)間市場出清的手段主要是各廠商之間的投資并購，行業(yè)的頭部效應會進一步放大。高標倉建設、園區(qū)數(shù)智化、REITs等方面仍是市場關注的焦點。 1、高標倉方面：高標倉的空間利用率較高，可以大幅降低土地成本；同時高標倉的選址要求嚴格，一般距離主要交通樞紐較近，能夠有效降低運輸成本。此外高標倉自動設備程度高，有利提升倉內的運作效率，提升貨物的周轉水平。高標倉的投資可以為為企業(yè)最大程度上降本增效。且高標倉的主要客戶電商零售、高端制造業(yè)等行業(yè)，客戶的付費能力強。消費升級，生鮮電商需求持續(xù)爆發(fā)，人口老齡化進程加快，使得生鮮、醫(yī)藥冷鏈的市場需求持續(xù)高增長，高標倉的需求的度仍舊非常強勁的，其投資熱度絲毫未呈現(xiàn)減弱的跡象。2、物流地產園區(qū)數(shù)智化方面：物流地產園區(qū)的主要投放的設備有自動化貨架、AGV、智能叉車、揀選機器人、搬運機器人、物流SaaS軟件等，通過園區(qū)的數(shù)智化建設，提升園區(qū)的綜合運營效率，為客戶降低成本。國內已經出現(xiàn)有頭部特征的園區(qū)數(shù)字化智能設備供應商：極智嘉、快倉、音飛存儲、唯智信息、曠視科技等，物流地產商通過外購或者自研的方式對園區(qū)進行數(shù)智化建設。3、物流地產REITs方面：REITs出臺實施，為中國的物流地產帶來歷史性機遇。在國內資管新規(guī)和大力發(fā)展資本市場背景下，海量資金將從單一的銀行存款投資渠道中釋放后，會選擇進入新的投資渠道。物流地產REITs具有投資回報率高于辦公樓物業(yè)和無風險收益產品，回報穩(wěn)定，同時獲得股權增值的收益，常常受到長期資金的青睞，如國外大學捐贈基金、養(yǎng)老基金、社?；稹㈦U資、機構投資資金等。此外，REITs有助于物流地產商的投資資金快速回流，對項目拓展起到至關重要的作用，有助于貫通整個物流地產園區(qū)業(yè)務鏈條。專有名詞解釋：
